签租约后业主反水，怎么办？

羊城晚报          2009-12-18 16:55

　■律师信箱

　　问:

　　我是个小生意人，一直租别人的商铺经营。最近连续发生两次签了租约又被业主反水的事情，第一次，我和业主谈得很具体，每个条款都商量了，最后也签了协议。我以为按协议约定的时间去收铺就行了，所以协议签定以后，我就去准备生意上的事情。没有想到，到收铺时，业主已经把铺租给了别人，理由是我签了协议以后，别人又和他签了合同，说协议是不算数的，合同才是正式的租约。

　　第二次，我看过铺以后，跟业主签了合同，这次特别注明是合同，不是协议。但是因为时间太紧，有些细的条款还没有敲定，所以合同约定可以签订补充合同。结果到了收铺的时候，业主还是把铺租给了别人。理由是我那个合同还没有最后敲定，合同没成立，无效。

　　我真是晕了。其实我心里很明白，两个业主反水的根本原因是别人出的价比我更高。气愤的是，他又没和我讲提价的事，我怎么知道后面有人出高价？我以后该怎么签合同？       文/读者 易先生

　　答疑嘉宾：

　　广东华安联合律师事务所律师陈敏：首先要说明的是，契约的成立和效力不受名称的影响。无论名称是合同还是协议，只要内容符合合同成立的基本要件，并且符合法律规定的生效条件，就对当事人有约束力。合同次要条款未商定不影响合同的成立和效力，除非合同中特别约定这些条款确定后合同才成立或生效。

　　其次当业主就同一商铺签订两个以上的租赁合同，一般情况下这些合同均为有效。如果承租人都要求业主履行合同，法院确定履行合同的承租人的顺序是：已经合法占有租赁房屋的为第一顺序，已经办理登记备案手续的为第二顺序，合同成立在先的为第三顺序。由此可以看出，承租人能否按约定取得租赁房屋完全取决于业主的意愿。因此，承租人在签订租约时，一定要在合同或协议中订明出租方在签订合同/协议后，将租赁房屋出租给他人时应承担的违约责任或应赔偿的具体数额。




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